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許多人做夢(mèng)也想不到，上午還走得好好的指數(shù)，中午會(huì)因?yàn)闇乜偫硇侣動(dòng)浾咭娒鏁?huì)上一句房地產(chǎn)政策調(diào)控的回答而乾坤逆轉(zhuǎn)，演出了一幕驚心動(dòng)魄的高臺(tái)跳水，上證指數(shù)一舉跌去60多點(diǎn)，下跌的利索和本輪上漲的艱難形成了鮮明的對(duì)比。
水皮(微博)相信，市場(chǎng)的確是誤讀了溫總理的講話，這種誤讀如果說(shuō)開始是無(wú)意的，那么后期其實(shí)就是刻意的，借題發(fā)揮一貫是市場(chǎng)調(diào)整的邏輯。畢竟，從年前溫總理發(fā)表關(guān)于提振股市信心的講話以來(lái)，在郭樹清不遺余力地鼓吹藍(lán)籌罕見價(jià)值投資的罕見舉措之下，指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了300多點(diǎn)的漲幅，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速調(diào)降至7.5%的背景下，指望指數(shù)輕松上升是不切實(shí)際的，必要的調(diào)整是繼續(xù)震蕩上行需要的，更何況，上證指數(shù)又面臨2500點(diǎn)的關(guān)口。
眾所周知，房地產(chǎn)的調(diào)控一直就是本輪宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，至于會(huì)不會(huì)成為歸宿，則需要進(jìn)一步的觀察。鳳凰網(wǎng)的編輯請(qǐng)水皮梳理一下調(diào)控的過(guò)程，其實(shí)調(diào)控的始作俑者是央行于2003年9月發(fā)布的房貸新政，周小川其時(shí)就已經(jīng)對(duì)銀行業(yè)可能存在的房貸風(fēng)險(xiǎn)提出了警告，但是這種預(yù)警并未獲得中央部門的普遍認(rèn)同，建設(shè)部甚至假國(guó)務(wù)院的名義發(fā)布了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策文件予以還擊。不過(guò)，短暫的分歧之后，2004年初中央開始了以房地產(chǎn)上游鋼鐵、水泥、電解鋁三大產(chǎn)業(yè)為對(duì)象的宏觀調(diào)控，可惜一年的調(diào)控效果有限，鋼鐵價(jià)格更是走了一個(gè)過(guò)山車，有驚無(wú)險(xiǎn)，直到2005年初曾培炎副總理才在上海明確把調(diào)控目標(biāo)指向了房地產(chǎn)，限制別墅用地論調(diào)實(shí)施最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)措施出發(fā)點(diǎn)都是正確的，但是南轅北轍變相推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而奧運(yùn)概念的炒作讓北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升。做股票的都知道，上一輪行情的藍(lán)籌領(lǐng)漲板塊分別是金融股和房地產(chǎn)股，概念則一方面來(lái)自匯改，一方面來(lái)自股改，匯改意味著人民幣資產(chǎn)的升值，因此，房?jī)r(jià)股價(jià)齊漲成為2006年和2007年的情景。真正讓房地產(chǎn)降溫的其實(shí)并不是針對(duì)房地產(chǎn)的政策措施，而是2008年開始的從緊的貨幣政策，錢不是萬(wàn)能的，沒有錢是萬(wàn)萬(wàn)不能的，錢沒了房地產(chǎn)政策的威力就顯現(xiàn)出來(lái)了，中介倒閉有行無(wú)市，綠城差點(diǎn)命喪黃泉，恒 大上市亦遭滑鐵盧。但誰(shuí)又能想到，就在這個(gè)節(jié)骨眼上，席卷全球的金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)政府倉(cāng)促之下推出了4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，貨幣政策大拐彎從從緊躍過(guò)穩(wěn)健直接進(jìn)入寬松，流動(dòng)性如洪水猛獸奪欄而出，房地產(chǎn)的注冊(cè)資本金從30%被下調(diào)到20%至今沒有回調(diào)歸位，杠桿效應(yīng)從3倍放大到5倍，房地產(chǎn)交易量在2009年達(dá)到6萬(wàn)億，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)零售總額比將近一半，房?jī)r(jià)出現(xiàn)翻倍的走勢(shì)。忍無(wú)可忍之下，國(guó)務(wù)院2010年4月再次開始強(qiáng)力調(diào)控，半年之中出臺(tái)了三次文件，著力點(diǎn)從限貸擴(kuò)大到限購(gòu)，但是地方陽(yáng)奉陰違，央企頻當(dāng)?shù)赝酰顺隽钚瓮撛O(shè)。相反，隨著房貸優(yōu)惠利率的取消和限購(gòu)的執(zhí)行，一定程度上反而加大了剛需的成本，導(dǎo)致了房租的上漲，而房租的上漲又封堵了房?jī)r(jià)的下行空間，北上廣深一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入拉鋸階段，這就是讓溫總理反思的房地產(chǎn)調(diào)控，為什么房?jī)r(jià)越調(diào)越高？溫總理也沒有給出答案。溫總理有明確答案的是合理房?jī)r(jià)，那就是和家庭收入相適應(yīng)。不過(guò)，根據(jù)主要城市居民家庭收入的數(shù)字來(lái)看，北京的人均可支配收入是32903元，廣州是34300元，深圳是36500元，上海是36230元。以兩口之家計(jì)算，以90平方米為基準(zhǔn)戶型，以國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)換算，有人計(jì)算出北京的合理房?jī)r(jià)為4387元/平方米，廣州則為4573元/平方米，深圳為4867元/平方米，上海則為4831元/平方米，而現(xiàn)在北京二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)基本上都在40000元/平方米，合理的理想房?jī)r(jià)和不合理的現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)差距幾乎是10倍。李稻葵(微博)的解釋是善良的，收入是會(huì)增長(zhǎng)的，但是，一定要清楚，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。
房?jī)r(jià)的泡沫是對(duì)未來(lái)的透支，但是這個(gè)泡沫還沒有大到立刻就破，不破就活不下去的地步，如果真的那樣，房?jī)r(jià)早就跌了，調(diào)控經(jīng)歷這么長(zhǎng)時(shí)間，房?jī)r(jià)泡沫彈性還如此之大，說(shuō)明自有內(nèi)在的合理性，不看到這一點(diǎn)，就會(huì)急躁冒進(jìn)，產(chǎn)生不切實(shí)際的期望。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，更要作打持久戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備。讓時(shí)間來(lái)?yè)Q空間，震蕩消化這個(gè)泡沫。
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